Проверка юридической чистоты недвижимости является обязательным этапом покупки квартиры. Решив приобретать собственное жилье, многие люди сталкиваются с необходимостью взвешивать все «за» и «против» при покупке жилья в новостройке (участии в долевом строительстве) или вторичном рынке (готовом жилье), т.к. риски на них совершенно разные. Многие считают, что первичный рынок более безопасный, так как право собственности на нее ранее не оформлялось, в случае же вторички, то у нее своя история и если кто-то из предыдущих владельцев квартиры нарушил закон о праве собственности, тогда недействительными станут все последующие сделки, в том числе и ваша. Кто-то же напротив, считает вторичный рынок более безопасным, так как дом уже в эксплуатации, можно поговорить с соседями, узнать плюсы и минусы дома, инфраструктуры и т.д., а в случае, если вы попадетесь на недобросовестного застройщика новостройки, у которого неожиданно возникли финансовые трудности, вы можете еще долго ждать свое жилье. На что же нужно обращать внимание при покупке первичного жилья?
- Если вы покупаете квартиру на первичном рынке, то ваши риски возрастают из-за того, что если данный объект строительства пока не сдан в эксплуатации, то его и не существует юридически или же объект может быть выполнен с какими-либо отклонениями от норм, которые будет невозможно устранить и вследствие чего, дом уже не будет сдан в эксплуатацию никогда, т.к. придется его зарегистрировать как объект незавершенного строительства.
- Тщательно выясняйте добросовестность застройщика: количество сданных им в эксплуатацию объектов, отклонение от сроков сдачи жилья. Мало знакомый застройщик, может оказаться обыкновенным мошенником, который решил нажиться не только на вас. Иногда возникают ситуации, когда на регистрацию прав одной и той же проданной квартиры обращаются сразу два «предполагаемых» собственника.
- Чтобы проверить юридическую чистоту новостройки вы должны проверить следующие документы застройщика: выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), кадастровый паспорт на участок и здание, в случае, если объект не сдан, проверьте наличие разрешение на строительство, документы на земельный участок, проектную декларацию, а также учредительные документы.
- Пользуйтесь интернет источниками, чтобы получить дополнительную информацию о компании-застройщике, наверняка можно найти отзывы клиентов, если нет ни плохой, ни хорошей информации о компании, то это тоже повод насторожиться.
Проверяем «вторичку»:
- Тщательно изучите все подлинники правоустанавливающих документов на квартиру, в которых содержаться сведения о возможных обременениях (в свидетельстве о праве собственности) и об условиях приобретения квартиры нынешним собственником (в договоре купли-продажи и пр). Обязательно требуйте предоставление выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Федеральной регистрационной службы (ЕГРП УФРС). Вы должны убедиться в правильности оформления всех документов на квартиру и в том, что продавец — это собственник данной недвижимости или имеется действующая нотариальная доверенность.
- Сопоставьте характеристики жилплощади с данными БТИ – бюро технической инвентаризации, данная государственная организация ведет техническую документацию на жилые и нежилые помещения.
- Проверяем квартиру по расширенной выписке из домовой книги на наличие прописанных граждан, т.к. если квартира приватизированная, возможно на момент приватизации не учли проживавших на тот момент несовершеннолетних лиц или лиц, находившихся в местах лишения свободы и пр., которые возможно до сих пор имеют право претендовать на данную квартиру.
- Выясните историю квартиры по расширенной выписке из ЕГРП: сколько у нее было собственников, как часто она продавалась, сравните данные с домовой книгой, фигурировали ли в ней такие фамилии, может быть было указано право наследования, проверьте, прошел ли срок исковой давности и конечно же удостоверьтесь в дееспособности участников предыдущих сделок.